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BellaSu
LV3 流浪的疾风
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    心血来潮写的,新手看看,老手就任性吧~
    鉴于菲律宾租房贵(大家都有体验),而且一不小心还好遇到无良房东或者中介,再者,有相当一部分有长期在菲律宾发展的打算,所以开始走上漫漫买房路。菲律宾买房的理由无外乎省房租拉,投资回报率拉,永久性产权拉etc,只要有一颗买房的心,就会有一堆的理由。这里,是要说新房或者二手房的注意事项。
    1,如果以投资作为目标,一定要选好地段。道理简单,地段好,租金高,而且还不会断租。房子嘛,地段差的就便宜,租金也便宜,但是又断租的风险,因为地段不好,如果不是特殊原因不会常住,一年要是有那么两三个月租不出去,那损失也是不小。地段好,租客一般都会长住,而且断租的可能性比较小,租客固定,对于房东来说也是好事。而且地段好,将来出售的话,比较快卖出。

    2,关于房地产房子的质量问题。菲律宾有很多房地产商,本人接触的主要是ayala和robinson,这个两个公司做出来的房子,用工用料不差而且一般地段不会很差。SM的话,很多时候选的地段相对来说次一些,但是还可以接受。不能接受的是SM旗下的一些楼盘,哎~那个隔音效果啊,那个内部用料啊~你懂的,详情请参考Jazz mall 。所以买房还是需要选一个比较好的地产商开发的,当然,SM也有中高端楼盘。自己考量了。

    3,关于楼房容积率的问题,一般大家都知道国内都是搞一梯四户拉,一梯两户这样的户型,但是菲律宾很少有这样户型的房子,特别是makati地区。还是以Jazz Mall为例子,5部电梯,N户啊!新楼做起来,两三年,出租比例高了,人多了,等电梯简直心碎。户型小,容积率大了,即使游泳池,健身房之类的公用地方做的比一般大楼的大一些,但是人多,所以资源共享的情况下,自己还是挺郁闷的~

    4,关于房款,菲律宾买新房,付款比例比国内起点低,大家看很多广告都是这么说的,这也是为什么很多国人买房被吸引的原因,但是尾款付款比例大,所以如果没有家里支持,没有伴侣一起分担,没有一份薪资高的工作的情况下,买房还是需要慎重考虑,因为前期分期付款低,但是后期付款太高,很多人载载后面付款额度上。比如现在正在建的,RCBC旁边消防站的AIR,一室一厅大概总价370peso那样,41个月免息供房,每个月看起来万把peso,41个月大概付款60万peso,交房的时候得一次性付清余下的310万,如果自己奋斗工资1万多,家里没法支持的话,最后的这个尾款压力大~土豪请任性(留下方式,我要跟你做朋友~)

    5,买到是新房,一般很少能按合同准时交房的,(菲律宾办事效率,你懂的),但是交房的时候一定要检查清楚。因为这边房子都是带一定装修的,如果签字交房之后,开发商是一概不理的!切记,厕所,厨房是重点!重点!重点!

    6菲律宾,好地段的房子卖得快,比如楼主之前对竹子楼旁边的还在盖的楼盘很是心动啊,但是房子还在盖,早卖完了。这个时候不要急,得多渠道去看看有没有转让的。据我所知,很多中国人在这边开始的时候低首付买入,中介有相当一部分因为回国,资金链断或者突发情况要转让未交房的房子的,如果买入这样的房子,相对二手房来说,更安全,因为跟原买主约定了价格,可以去房地产公司那里交之前他的房款给他,然后就在接下来就是新购房者跟房地产商的交易了,比较放心,‘没有那种一房多卖或者抵押房出售的情况。注意一下,菲律宾买房,一开始交的钱,如果期间不想买了,要嘛得找人接手能收回钱,要嘛拿不回房款的,因为一般房地产商不会再退回之前的房款,原房主不要买,房地产商很多时候是白的便宜的,既得了之前的房款,又可以收回房子重新卖出。所以,如果遇到这种情况,新买家可以杀价。

    7,关于贷款,如果从这边银行贷款,一般的是不大可能的,贷款的额度不高还各种要求。除非你自己所在的公司帮忙弄不然的话很难从这边银行拿得出贷款。还有另一种贷款的机构,申请过程简单,基本提供工作签收入证明,银行流水就可以办理的贷款,但是利息在13%-15%。如果不在乎利息又想买房,可以考虑,卖房子的人都懂,直接问他们就可以了。

    8,关于二手房,其实我对二手房还是有谜之喜爱的~1,二手房是现房,拿下即可出租或者自己住,不需要等,这边建房期太久,从开始建,3-5年能拿到房子就是快的了。2,二手房不需要付12%的房产税,省下一笔。3,二手房一般可以直接参考入住率,出租率这些问题,对于投资考虑还是可以的。

    9,我所说的二手房,是那种楼况好的二手房,不是cityland的那种,比如RCBC旁边的竹子楼,楼龄有8年那样吧,但是大楼内部还不错,隔音也不差(之前住过那里),搞下一个单间,做成Jazz那样的一室一厅,出租2万3-两万5,分分钟可以租的出去。所以,大家在买二手房的时候,一定要考察楼况。

    10,不管是二手房还是新房,我建议大家都不要买大户型。大户型在菲律宾不好出租也不利于将来出售。毕竟在这里的,都是暂时的,最后都要回国的,所以面积没法用国内的标准来衡量。一室一厅,在30-40平米那样吧,两室一厅的,60平米上下差不多了。没公摊,拿到手的话,看着还行‘,出租或者出售都不错。

    11,二手房买卖,在这里也是有一房多卖或者抵押情况下出售的情况的。所以买二手房,找一个信得过的中介是关键,但是为了以防万一,在交易之前问中介拿:certified true copy of condominium certificate of title (房产原件复印件) ,certified true copy of tax declaration real estate taxes (每年房产税收据原件复印件),copy original reciepts of real estate payments (开发商收据原件复印件),copy assosiation dues payment (物业收费收据复印件)然后去makati city hall查询这套房子的买卖状态和业主是否对的上。当然了,我也建议小伙伴直接去大楼物业处说明情况让他们查一下房东名字跟中介给你的是否对的上,这样更保险点。

    12,买二手房的话,付款方式就没那么灵活了,一般是要求一次性付款的,当然具体情况还得看你跟房东怎么约定。找到了靠谱的中介,一次性付款是没问题的,但是如果不放心,可以跟中介和房东商量先付款80%那样,过户完成再付省下的20%。当然,需要你的巧舌去谈了。

    13,关于过户,一般二手房过户手续时间需要2-3个月,但是一般付款已完成就在付款完之后拿到房子了接下来就是等过户手续完成了。新房的话,房产证有些没有那么快的,即使是付全款,也要等房地产商把整栋楼基本卖完了,才开始办理整栋楼的房产证的。



    暂时想到这些,要是还想到其他,会再上来补充。











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    傻女内0
    LV4 路旁的落叶
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      虽然没钱买..看看也好...
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      chrislee
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        还有一种rent to own的吧?
        哈哈
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        elvisweh
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          1:三个月工资证明、三个月交税单、水电网有你名字的一张
          2:职员证明(COE)
          3:2ID
          4:1X1  2X2 照片两张
          5:律师、或者菲律宾紧急联络人
          6:20%首付 10%不可能,外国人最多10年贷款
          7:支票
          8:定金
          9:几个月才能拿到房
          10:合同大概签几百个名字吧。。。。手软为止
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          manila
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            辛苦了 真的很好
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            团队专做小额代收业务,

            话费模式ZFB,WX的H5 ,

            下发可USDT,美金,比索,

            需要请联系小飞机:manila58

            来菲三年
            LV1 初心者
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              看看分析情况
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              BellaSu
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                chrislee 发表于 2017-3-21 15:48
                还有一种rent to own的吧?
                哈哈

                这种付款方式在Makati好的楼盘基本没有,竹子楼旁边在建的楼,还有一部分在2018年那样交房,但是在2016年的时候基本卖完了,不是很好卖的楼盘才会有这样的付款方式
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                小辉
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                  长期在菲发展有长远打算还是很多的选择
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                  确定的资料,详询:58081831

                  牛二爷
                  LV2 无名的过客
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                    看看学习
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                    BellaSu
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                      elvisweh 发表于 2017-3-21 15:49
                      1:三个月工资证明、三个月交税单、水电网有你名字的一张
                      2:职员证明(COE)
                      3:2ID

                      没买期房,不懂,期房等太久
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                      BellaSu
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                        小辉 发表于 2017-3-21 16:05
                        长期在菲发展有长远打算还是很多的选择

                        菲律宾买房比较划算,很多人,一开始来就唱着什么时候回国,结果干了3-5年还在这里呆,如果一开始有胆识买房,3-5年的房租,都已经是三分之一的房款了
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                        BellaSu
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                          关于投资回报率,这里要补充下。菲律宾房产出租,一般12年这一可以回本,投资回报率是这么算:比如房子350万peso,30平米一室一厅,出租价是25000peso,扣除每个月物业费大概3000peso,纯房租收入是21000peso,那就是3000人民币那样。那一年租金是3万6,出租14年,基本可以收回成本了,这个在国内,除了大城市,一般没有这么快能收回成本的。在我看来,在这里投资,如果15年之内回不来本金的,要很慎重考虑。10-12年能回本的,累死累活,买一套也值得
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                          mikephp
                          LV4 路旁的落叶
                          帖子    2
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                            感谢分享,很实用 ^^
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                            aew145145
                            LV3 流浪的疾风
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                              peterdou1989
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                                菲律宾买房,一开始交的钱,如果期间不想买了,要嘛得找人接手能收回钱,要嘛拿不回房款的,因为一般房地产商不会再退回之前的房款,原房主不要买,房地产商很多时候是白的便宜的,既得了之前的房款,又可以收回房子重新卖出。所以,如果遇到这种情况,新买家可以杀价。   

                                您好  买别人的 已经首付20% 的房子    后面还贷我来  对方说房产证在银行  这样子需要注意什么   名字可以换吗 ?
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                                elvisweh
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                                  BellaSu 发表于 2017-3-21 16:11
                                  没买期房,不懂,期房等太久

                                  我买的是建成的,属于二手吧,毕竟是转让的。  找的开发商的销售者买的,先付定金才能看房,然后各种资料证件。。。93平
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                                  summer8
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                                    楼主是买了还是买了呢

                                    个人签名

                                    svip99999
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                                      很实用,围观
                                      个人签名

                                      BellaSu
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                                        peterdou1989 发表于 2017-3-21 16:41
                                        菲律宾买房,一开始交的钱,如果期间不想买了,要嘛得找人接手能收回钱,要嘛拿不回房款的,因为一般房地产 ...

                                        因为只是付款20%,等于贷款80%,没付清房款,房产证肯定是在银行的。名字可以换,一般更名费是5万peso。建议你不要私下跟原房主交款,直接跟原房主去房地产公司那里办理更换名字手续,材料都签完成了,再交钱给原房主,那么接下来就是你跟房地产的交易了,如果可以,建议跟原房主砍价
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